撰文者：KT Huang
除了家裡，我住過 10 個不同的地方，新竹 6 個，台北 4 個，全都是房客的身分。最近即將搬離租了 3 年的住處，因此又開始看房子，再次深刻感受到台北租屋價格的飛漲。
細數 10 個房東，有 9 個是自己住的房子外，另外再買 1~3 間房子收租金。只有一個是營建公司的夫婦，先生的興趣是蓋房子，太太的興趣則是收租金。3 年前退租的時候，房東太太在台北市有超過百間套房出租中…
美國租屋與買賣房屋價格連續兩年上漲
美國也有同樣的房地產熱潮，但由於房價上漲，加上通膨的預期，使得租房子可能比買房子還難上許多。這使得美國獨棟透天(single-family house)買賣市集(marketplace) Roofstock，在上周的 E 輪募資，以 19 億美金的估值募得 2.4 億美金。
獨棟透天擁有有自己的前庭後院，獨立的車道。Covid-19 之後，在家工作、上課成為常態。獨棟透天有前庭後院，小孩跟大人有活動空間，同時又可以跟鄰居保持距離。因此獨棟透天價格一飛沖天，公寓(apartment)的價格在 2020 年則是下滑的。
聯準會持續放水，資金流向股市、房市、加密貨幣，也使得這些資產大幅上升。降息、印鈔，銀行的房貸利率持續下滑，2020 年 12 月的房貸利率 2.67% 創下 1971 年以來的新低(台灣房貸利率 1.31% 真的超低…)，則是房價上漲的主要原因。
獨棟透天租屋市場一屋難求
美國獨棟透天的租金，2021 年上漲 7.8%，創下歷史新高。再加上 2020 年，則相較 2019 年，平均租金上漲 11.8%。邁阿密的租金，2021 年第四季年成長高達 36%，為全美之冠。另一方面，房價則比 2019 年上漲 31.4%。即便如此，在美國買房子可能比租一間房子來的容易。
租屋市場有多熱門呢？亞特蘭大租金 $5,000/月 的獨棟透天，可能會吸引超過 50 組人看房子，最終以 $6,000/月 的租金，當天成交；反觀一間公寓可能只會吸引 2~3 組人看房，需要很多天才能成交。獨棟透天的出租率，達到 97%；公寓的出租率卻只有 90%。
預期 2022 年聯準會升息，讓更多屋主傾向賣掉手中的房子，避免負擔沉重的房貸。更多的需求，也使得了租屋市場一房難求。
買賣房屋市集 Roofstock 希望透過募資，取得更高的佔有率
美國的租屋市場極為破碎，最大的租屋公司，是在紐約證交所上市的 Invitation Homes，佔有率不到 1%。但相較股市或債市，房地產觸手可得，且報酬穩定，所以仍舊是非常熱門的投資標的。
這是一個散戶為主的市場，所以 Roofstock 這樣的服務有出線的機會。Roofstock 不只刊載買賣房屋的資訊，也主動撮合投資機會。以收取買賣兩方各 3% 的服務費。
◆ Roofstock 只販售滿租中的房子，這使得買家不用再花時間整理，可以直接收租、獲利。所以在買方的瀏覽頁面，會顯示年化報酬率及資本報酬率。
有的人可能會好奇，如果真的很好，為什麼有人要賣？我的看法是一個願打一個願挨。有的人只是想拿到現金，追求其他新的投資機會。而買方也應該知道，管理房客、維修，也是一件辛苦的工作，但租金收入可做為本業之外的收入來源。
◆ Roofstock 上的所有房屋，全都經過 Roofstock 團隊審核。賣方提供房屋相關資訊後，約需要 15~35 天才能刊登。如果你是買家，須先提供報價，輸入買家資訊、資金來源、付平台費用後，才能真正把報價傳送給屋主。屋主會比對各方報價，決定接受與否。
◆ 如果你是美國聯邦核可的認定投資者(accredited investor)，可用最低額度 $5,000，參與 Roofstock One 的投資。但 Roofstock One 的計畫，參與者必須保證至少投資 5 年以上。
◆ 為了服務買方，Roofstock 也介紹當地的資產管理業者(asset manager)，協助屋主管理房屋。一般情況下，房東多半只會關注自己熟悉的區域。如果有資產管理業者代管，可以節省房東時間，也能促進交易。
REITs 也是投資房地產的一個選項
除了自己買房子之外，投資不動產投資信託(REITs) 也是一種投資房地產的方式。REIT 把不動產證券化，變成股票在公開市場交易。好處是小資金也可以投資，容易在市場上買賣。享受穩定收益的同時，免除自己管理房客、修繕的麻煩。
但優點也是缺點，REITs 把所有權跟經營權分開，所以績效考驗經理人的能力，如果管理績效不佳，價格就會有很大的變動。此外既然是股票，淨值變動的幅度就會很大。
如果主要的資產是股票或 ETF，要分散資產的話，選擇 SFR 或者是自己購買房子會是比較好的方式。
關於 KT
科技人，帶著研發精神的商業開發者。歷任面板業產品經理、新創公司產品總監、台達電產品規劃。現為中國上市公司海外市場總監及多家公司策略顧問。擅長海外市場拓展，結合商業模式，分析科技業走勢。我長期在科技業工作，關注科技趨勢，也喜歡研究各種商業行為。KT 是我的英文名字，同時也是 Key Technology 的意思。我期許自己選出有興趣，有靈感的新聞與議題，提出我的看法。後續每周固定出刊，分享我的觀察與心得。如果你對這類的議題有興趣，歡迎關注我的文章。
