撰文者：KT Huang
你租過房子嗎？
租屋的房客害怕遇到惡房東，但房東也怕碰到爛房客。畢竟請神容易送神難，收不到租金，房客還霸著房子不走，甚至還造成屋內的損害。打訴訟、強制驅離曠日廢時，拿到的賠償還抵不上訴訟費用。
最常見的問題就是不繳房租，房東只能先口頭通知、催繳，寄發存證信函。依照法律規定，房客必須欠租 4 個月以上，房東才能終止租約，回收房子。如果房客仍舊不願搬走，就得提出民事訴訟，取得勝訴判決，才能聲請強制驅離(eviction)。
在台灣，房東只能在交談的 10–20 分鐘，觀察房客的言行舉止，決定是否要租給對方。搶手一點的房子也許短時間內就會有許多人看屋，並憑感覺篩選。還好大多數人都很友善，所以碰到爛房客的比例不太高。
★ 143 萬戶遭驅離，高達 3% 的驅離率的美國家庭
2000年到 2016 年，美國房客(Tenant) 遭驅離的比例平均值為 2.83%，而房東向法院申請驅離的比例則為 6.73%。Covid-19 使得房客驅離的風險大幅增加，因此美國政府 2020 年花費 485 億美金，提供中低收入戶租屋補助(rental assistance)。
同時，為了避免房客遭驅離，露宿街頭導致染疫風險增加，美國疾病管制與預防中心(CDC) 在 2020/9 ~ 2020/12，以及 2021/4 ~ 2021/7 間兩度禁止驅離。但 2021/6 的調查指出，仍有 743 萬美國人可能會在禁令解除後的兩個月內遭到驅離。
身為房東，當然不希望碰到會被驅離的房客。包含訴訟費用、損失的租金等，平均每次驅離都會導致房東損失 4,000~7,000 美金。美國有 1.29 億家庭 (household)，其中租屋的比率為 36.7%。這表示 2021 年有 143 萬家庭遭到驅離(假設 3%)，334 萬申請驅離的案件審理中(假設 7%)。
這使得過濾房客 (tenant screening) 的市場價值，高達上千億美金。房東絕對樂於支付幾十到幾百美金，在租屋前過濾房客，降低房客驅離的比例，
★ 房地產科技公司 (Proptech) Snappt 辨別造假的財務文件
房地產科技公司(Proptech) Snappt 協助物業管理公司、屋主過濾申請者的財務資料，判別是否經過偽造，以作為是否承租的依據。Snappt 的邏輯是，如果申請人的財務資料造假，就可能有信用問題、誠信問題。這樣的房客遭到驅離的風險較高，屋主應該避免租給這類的房客。
根據 Snappt 的資料，租屋申請人的財務資料，有高達 12% 的比例碰到或多或少的造假。而Snappt 過濾後的房客，遭驅離的比例可降低到 2.33%。目前 Snappt 為美國前 5 大資產管理公司當中的 4 間公司服務，協助他們偵測造假的財務資料。
Snappt 的流程快速而簡單，租屋申請人填寫租屋申請資料，並將財務資料上傳到 Snappt 的網站，而 Snappt 會分析財務資料的真假，在 20 分鐘內提供分析結果給屋主，作為是否租給這位申請人的依據。
★ 其他過濾房客的選項 — 信用分數、犯罪紀錄與驅離紀錄
要過濾房客，可以調查信用分數與信用報告，查詢犯罪紀錄及驅逐紀錄。
在台灣，申請房貸前銀行會進行聯合徵信，決定房貸利率、金額以及年限。但在美國，銀行和民眾可向 Experian、Equifax、TransUnion 等三間民間信用報告機構申請，調查某人的信用分數。
在美國，犯罪紀錄與驅逐紀錄可以公開查詢。只要取得租屋申請人的同意，並進行線上申請，就能取得資料。如市場分析公司 Corelogic 的 MyRental，Transunion 的 SmartMove、RentPrep、RentSpree 等。
RentSpree 入門服務(Starter)完全免費，讓用戶可以刊登租屋資訊、過濾房客、電子簽名、申請租屋保險，甚至允許線上收取租金。使用者可以依照需求，決定是否購買每月 9.99 訂閱費用或更多服務。
★ 簡單的事做到最好，放在好的市場，就有較好的回報
RentSpree 的免費模式，讓屋主調查房客信用分數、犯罪紀錄與驅離紀錄等，被評為最好的租客過濾服務之一。但 2016 年創立至今，RentSpree 三次融資只獲得 1040 萬美金。
相較之下，2017 年創立的 Snappt，僅根據房客提供的財務文件，分析財務文件是否造假，獲得 1 億美金的融資。
Snappt 的優勢在於 20 分鐘內便可得到分析結果，高達 99.8% 的準確度。想像一下，根據使用者上傳的資料判別是否造假，還有沒有其他可能的應用？能不能用於銀行核算房屋貸款、汽車貸款、保險呢？如果能夠讓貸款遲繳率、保險遲繳率降低，可能會有更高的商業價值。
★ 簡單的事做到最好，放在好的市場，就有較好的回報
簡單的服務，天花板更高的商業價值，讓 Snappt 有較高的估值，拿到更多的資金。
工作上也是如此，某個技能為公司或業界所認同，提供更多商業價值，就有機會挑戰更高的薪水，更好的職位。
關於 KT
科技人，帶著研發精神的商業開發者。歷任面板業產品經理、新創公司產品總監、台達電產品規劃。現為中國上市公司海外市場總監及多家公司策略顧問。擅長海外市場拓展，結合商業模式，分析科技業走勢。我長期在科技業工作，關注科技趨勢，也喜歡研究各種商業行為。KT 是我的英文名字，同時也是 Key Technology 的意思。我期許自己選出有興趣，有靈感的新聞與議題，提出我的看法。後續每周固定出刊，分享我的觀察與心得。如果你對這類的議題有興趣，歡迎關注我的文章。
